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合生创展：“航母”失速

风财讯 2023-01-21

The following article is from 奇点商业资本论 Author 奇点君

编者按：他们曾经偏安一方，借着政策红利改变命运走向；他们曾经风光无限，却无法预测政策和市场的多变。粤港澳大湾区纲要落地，资本和人口的汇聚让保守低调的粤系本土房企走到聚光灯下，龙光、时代······隐形“地主”掘金湾区旧改，谁将笑到最后。


来源|风财讯 作者|奇点君



夜幕降临，华灯初上，北京东四环的大郊亭商圈人流如潮，迎来了一天中最热闹的时刻。


两年前在此开业的朝阳合生汇，被认为是大郊亭这片商业“死地”的解药。今年5月推出深夜食堂2.0之后，合生汇更是点亮了北京夜经济的一处新地标。


然而，投资开发了这处新地标的合生创展，却不如合生汇这般充满活力。


事实上，自2004年成为国内首家销售突破百亿的房企之后，合生创展就开始从事业顶点一路下滑，在经历了投资误判、资金链紧张、总裁频繁离职等一系列事件后，合生创展甚至一度淡出百强房企榜单。


10月12日，合生创展与东莞麻涌政府签下《战略合作框架协议》，首次进入东莞并成为麻涌旧改规模最大的房企，消息一出便引来众多关注。


曾经以慢节奏开发著称的“地产航母”，要重新加速了吗？


1 

掉队：从“华南五虎”到跌出百强


在2017年发布的中国房地产百强企业名单中，“常驻民”合生创展的名字消失了。这个曾经的“华南五虎”之一，却出乎意料地跌出了地产百强排名。


成立逾27年，合生创展这艘昔日的“地产航母”，经历了大起和大落。


1992年，33岁的朱孟依摆脱“包工头”身份，在香港成立了合生创展，开始转向房地产开发。凭借丰富的政府资源和超前的市场洞察力，朱孟依相中了当年尚属偏僻的广州市天河区，并开发了华景新城、暨南花园、愉景雅苑等一系列住宅项目。


时至1998年，合生创展在港交所主板上市。有人统计，当年合生创展仅在广州一地创造的利润，就超出了万科在全国五大城市的利润总和。


2004年，合生创展的销售额更是突破了100亿元，成为国内第一家“百亿房企”，与恒大、碧桂园、富力、雅居乐共称“华南五虎”，雄踞一方。王石的一句“合生创展才是地产界真正的航空母舰”，更是隐喻了合生创展所隐藏的雄厚实力。


然而，登高易跌重。


由于董事长受黄光裕一案的牵连以及中国“最大鬼城”京津新城项目的拖累，再加上金融危机的持续波及，2009年开始合生创展销售额受到极大影响，连续十年波动不断，并一度陷入资金链困境之中。甚至有人提出，应将合生创展请出“华南五虎榜”，由合景泰富顶替。

数据来源：企业年报/凤凰网奇点商业整理制作


年报数据显示，2018年合生创展合约销售总额为149.75亿元，较上年同期增长约62.28%。当合生创展刚刚回到十年前的业绩巅峰时，“华南五虎”中其他四家企业却早已迈过千亿门槛，碧桂园、恒大业绩更是超过了五千亿规模。


业绩对比一目了然，“五虎”之一的合生创展掉队了。


2 

“逆行”：慢周转、轻规模开发模式


合生创展至今仍在百亿业绩徘徊，或与其一直以来慢周转、轻规模、高溢利的开发模式有关。


当万科、碧桂园等头部企业刮起“高周转”风时，合生创展却始终“逆行”，坚持着慢周转模式。


与许多港资开发商类似，合生创展低价收购大规模优质土地进行储备，随后依靠土地升值与销售溢价盈利，也因此，朱孟依被业内戏称为“朱老农”。合生创展住宅投资事业部副总经理闫家瑞曾公开表示，慢周转的模式并不强调规模增长速度，而是注重更高的利润与现金流的绝对安全。


这种慢开发的模式并非住宅项目专属，商业项目也同样受用。


以北京德胜合生财富广场为例，合生创展在2006年便已拿下该项目，而直到2012年时项目也未完工。


资料显示，2006年，北京甲级写字楼的平均租金是110元/平方米/月，售价是13000元/平方米。而2012年时，合生德胜大厦的周边写字楼租金已经涨为200元/平方米/月，售价已经涨到4万元/平方米。

北京德胜合生财富广场/图片来自官网


国内知名房地产专家、广东省房地产研究会执行会长韩世同向奇点君表示，目前慢周转模式有些不合时宜，但由于在过去的十年间，合生创展已错失了快速的发展机遇，因此精细化深耕的方法或许比高周转更合适。
财经评论员严跃进也表示，目前“高周转”模式在销售方面仍占有一定优势，但不排除行业出现新的转机，慢开发、精细化或将成为未来导向。


慢周转的模式的确在一定程度上限制了规模，但能否保证现金的持续回流与项目的稳定开发，却不得而知。
2017年9月，合生创展曾出售北京东方文化艺术中心项目股权，获得18.39亿元人民币补充现金流，其金额相当于2017年前三月的销售额总和。2018年11月，合生创展再发公告拟19.5亿出售北京东方文化艺术中心办公楼，而这项交易被延长至2019年12月20日。


据年报数据显示，2018年合生创展销售额为149.75亿元人民币，而总负债额为963.37亿港元。除此之外，合生创展还有近3000万平米的土地储备等待开发。


严跃进指出，从业绩数据来看合生创展的项目开发速度或将越来越慢，较多的土地储备也有一定风险，当下土地与房价受到严格把控，部分项目不一定能得到较高的收益，反而土地过长时间不开发可能会引起监管风险。


3 

掌舵：家族团队与职业经理人的矛盾


除了慢周转的开发模式，高管的频繁变动也被认为是合生创展增长乏力的主要原因。


上市20年间，合生创展先后有谢世东、武捷思、陈长缨和薛虎四任行政总裁出走。他们之中，只有薛虎是合生老将，但薛虎也仅仅在总裁职位上任职两年，便结束了其在合生创展18年的职业生涯。此后，合生创展这艘“地产航母”在长达六年的时间内，陷入了无人掌舵的尴尬境地。


薛虎/图片来自网络


人事变动的背后，或许是家族企业接班人和职业经理人之间的“分权”之争。
薛虎离职后，朱孟依将女儿朱桔榕推向台前。2013年，24岁的朱桔榕获任集团副主席之职，彼时她刚刚从中国人民大学金融学专业毕业。资料显示，朱桔榕2009年起便在合生创展集团担任总裁助理，分管公司财务、行政管理等相关工作。

朱桔榕履历/图片来自企业年报


不过，初出校园的朱桔榕没能帮父亲拯救合生创展于水火。2014年，合生创展销售额腰斩至53.52亿元，同比下降52.5%，跌落近十年中的业绩谷底。


2018年9月3日，合生创展发布公告称，席荣贵获委任为该公司执行董事及行政总裁。但外界猜测，这位出身银行背景却无任何地产经验的第五任行政总裁，或许依然无法摆脱朱孟依家族集权化的管理模式。


严跃进向奇点君表示，家族管理必定会影响到职业经理人对企业发展的规划和判断，适当放权将有助于提高职业经理人管理的灵活性。


4 

转型：入局商业地产下半场


在经历了多方面因素导致的业绩萎靡之后，合生创展迫使自己进入多元化转型阶段。


鲜少有人知道，合生创展董事长朱孟依就起家于“早期的商业地产”。上世纪80年代，20岁出头的朱孟依通过承接镇上商业街的开发，再将其租给摊贩经营，赚到了人生的第一桶金。


但合生创展的商业之路，却没有这么早起步。


2008年，上市十年的合生创展才正式踏足商业地产，以写字楼为切入口，开发了上海合生财富广场、北京合生国际大厦、杭州合生国贸中心等一系列项目，希望依靠商业项目转型。而真正将商业集团独立出来，是在2015年，合生商业集团正式成立，对合生创展、珠江投资、珠江人寿三家公司的自持物业进行运营管理。


商业板块的独立与多元化转型的确取得一些成果。


年报数据显示，截至2018年，合生创展拥有70多个商业地产项目，管理10余个大型城市综合体，运营面积超过360万平米。2018年合生物业投资租金收入增加了8.75亿元，同比增长69%，商业收入占比为39%。


2019上半年报披露，合生创展商业板块当期实现收入约人民币13.15亿元，实现息税折摊前利润约人民币8.17亿元，收入同比增加29%，一定程度上弥补了销售收入的下降。


不过，此时国内的商业地产已然跨入“新赛道”，合生创展却没能拿到“领跑”机会。限制合生创展商业板块加速的，依然是老生常谈的慢开发问题。


2017年合生商业董事长鲍文格曾在接受采访时提到，预计未来三年将开业运营30个商业项目，其中将包括12~15个城市综合体或购物中心项目。如今2020年将近，筹备中的明星产品线合生汇在广州增城、上海静安、北京通州等项目却无一落地。


而合生创展在广州塔下投资的TIT科贸园区合生国际广场项目，更是长达七年未动工。

图片来自企业2018年报


2012年9月，广州市重大项目开工（奠基、竣工）仪式海珠分会场曾在琶洲会展总部举行。当时共有6大项目参与奠基，而其中就包括了TIT合生国际广场项目。根据当时宣传，TIT合生国际广场体量将相当于两个太古汇，号称将建成“广州市中心最大商业综合体”。


但直到今年，TIT科贸园区依然未动工，预计完工时间也被延长至2022年之后。


5 
珠江系：商业集团并非合生创展专属


除了慢开发，合生商业集团在项目的持有与管理上也时常令人混淆。


奇点君在查阅合生创展企业年报时发现，上海五角场合生汇项目并未出现在投资物业一览表中，甚至年报全文无一字提到上海五角场合生汇。


奇点君就此问题联系了合生商业集团，工作人员向奇点君解释道，上海五角场合生汇为珠江投资旗下项目，与合生创展并无关联，因此没有出现在企业年报中。但值得注意的是，上海合生汇五角场目前依然展示在合生创展的官网上，却并未出现在珠江投资官网。

合生创展官方网站

珠江投资官方网站


此外，工作人员还向奇点君介绍称，合生商业分管合生创展、珠江投资与珠江人寿三家公司的商业项目。


据了解，珠江投资与珠江人寿也为朱孟依家族企业，目前由朱孟依次子朱伟航掌舵。2017年，珠江人寿还以“股权收购”的方式受让南昌西湖万达广场、益阳万达广场、大同万达广场、成都崇州万达广场、平顶山万达广场共5家项目公司100%股权，并以股东借款的形式提供项目后续开发建设资金支持。


也就是说，合生商业目前仍是为朱孟依家族打造的珠江系“商业帝国”服务，并不只为合生创展这一家上市公司保驾护航。对于合生创展来说，三家共用同一商业平台，不知是代表着商业上的更多可能，还是各种资源的逐渐分散。


而这，也将让合生创展——这艘昔日的“地产航母”，在重新加速的航线上面临更多不确定性。

完


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