再造新鸿基

Original 武俊风财讯 2023-01-21

编者按：纵观当下的内地房地产市场，在经过长达3年的政策调控后，楼市转向平稳，内地房企保持谨慎，收缩战线，港企却加快布局节奏。风财讯以港企为透视横切面，借此解析此次港企翻身战的布局策略和思考。

来源|风财讯作者|武俊

在进军内地的港资房企中，与嘉里建设，新世界、长实、恒基相比，新鸿基以3210.74亿市值位列第一。这家成立近六十年的房企由郭得胜创办，经历六年的家产争夺风波后，第二代逐渐走向幕后，迎来以郭基辉为首的第三代公司开拓者。

加码内地

在判断行业风口上，踩对市场周期可翻身头部，反之房企则不觉间匿于无形，在当前内地市场环境中，港资新鸿基正在作新一轮的动作。

2019年8月7日，新鸿基地产联合平安集团下属公司以132.6亿元、成交楼面价15532元/平方米的代价竞得杭州市江河汇综合体地块。从成交结果看，江河汇综合体为杭州史上最高总价的地块，也是杭州土拍市场上第四宗总价过百亿的地块，新鸿基坚定地拿下了杭州地王。

想要准确透析这一举动的意义，时间需要回到14年前，2005年，新鸿基地产联合华润开发钱江新城综合体项目，后于2009年再次联合开发之江宅地，之后再无布局。

预备翱翔于风口的新鸿基也在年报中表示，未来集团将继续在内地主要城市发展综合项目和优质住宅。在今年2月27日的中期业绩会上，郭基辉亦曾表示，大湾区政策对新鸿基地产来说是一个很好的发展机会，新鸿基地产会持续关注大湾区未来的发展。

郭基辉的大湾区发展言论在业绩会的隔日就得到了证实，2019年2月28日，新鸿基地产以总价11.89已元拿下南沙庆盛枢纽出让面积最大的一宗用地，地块编号为2019NJY-1，是一宗商业服务业设施用地、交通枢纽用地、交通场站用地，折合楼面价4530元/㎡。

于拿下杭州地王与加码大湾区的今年相比，2018年新鸿基拿的一块地也在大湾区。2018年5月，香港新鸿基以2.64亿元拿下南沙庆盛枢纽区块2018NJY-4地块，土地面积超过3.78万平方米，第一期发展建筑面积约6.67万平方米。新鸿基曾表示，将该地块打造为继广州天环广场、天汇广场等之后，另一个质素卓越的指标性项目。

在2017-2019年业绩期内，新鸿基内地土储分别为739万平方米、717万平方米、727万平方米。其中不包含杭州地王项目，南沙两块地增加土储共约37万平方米，未来将建成商业综合体，

这家有着六十年历史的房企再次将目光转向了内地。据悉，北京APM、上海国金中心、上海环贸广场、广州IGC商场和广州天环广场是新鸿基目前在内地已开业的商业物业。年报中提到，位于上海徐家汇商圈的上海ITC一期商场将于今年年底开业，另外位于南京河西商务区的南京国金中心也将于2020年落成，二者总体量近百万平方米。

以上述项目为例，倾注于慢周转、以持有、运营、收租为追求的港资企业，打造的商业项目多属于精品，新鸿基把更多的土地储备放到了内地，与大本营相比，过半的内地储备为集团在内地的发展保证了充足的粮草，在当前内地调控趋严，银根紧缩的环境下，房企降负债的同时也加深了其开发的压力。而对于素以稳健著称的港资来说，相对充裕的现金流不失为周期扩张的良好时机。

所谓利弊，实为事物的两面性。观察新鸿基的项目分布可以发现，在加速粤港澳大湾区布局规划之外，基于环长三角洲及一线城市为其主要布局，相应对地段、位置的高要求，实际上也增加了新鸿基内地拿地的难度。换言之，在内地房企中，例如华润万象城、万达广场、新城吾悦广场等一批商业项目已初具规模，新鸿基在内地要想实现其长久发展，还有待考量。

香港来的包租公

9月12日，新鸿基地产发展有限公司发布2019年度全年业绩。相比去年同期499.51亿港元的收益，今年稍显逊色，实现股东应占净利449.1亿港元。数字显示，新鸿基今年的营收下降了。

未曾经过分析的数据不足以表明一切。在新鸿基以物业销售和物业投资租金的两大业务收入中，租赁物业总租金收入同比增6%至250.77亿港元。这一数据背后，是内地投资物业（包括合作发展项目）总租金收入同比增长4.7%至46.66亿港元，净租金收入同比增6%至37.46亿港元。

这一数据在2018年度业绩中也有着很大不同，2018年新鸿基内地实现总租金收入44.57亿港元，同比2017年内地总收入37.89亿港元增长17.6%。净租金收入为35.34亿港元，同比2017年内地29.52亿增16.4%。

业务增速显著与内地项目的建设与发展，是郭基辉的一台大戏，80后的郭基辉曾就读于哈佛大学，2008年加入集团，曾出任负责新鸿基香港及珠江三角洲地区若干主要住宅及商业项目的项目总监。自2013年4月起，则全权负责集团华南地区之地产业务。

寄托着郭基辉对未来项目的美好期寄，在今年的中期业绩会上，谈及广州市中心的天环广场项目时，郭基辉曾透露，大概到四五月的时候，首层会有很多旗舰店开业，会更热闹，租金会上升，该项目收益率很好。

图片来源于新鸿基年报

丰富的土储也给第三代的郭基辉一展身手的机会，截至2019年6月30日，在新鸿基内地共727万平方米中。已落成物业164万平方米。占比23%，发展中物业562万平方米，占比77%。而在香港方面，在合共644万平方米的总楼面面积中，已落成物业366万平方米，占比57%，发展中物业279万平方米，占比43%。无论是开发面积亦或土地储备，内地已远超香港。

商业项目已初具规模，新鸿基在内地要想实现其长久发展，还有待考量。

入局红海的底气

实现租售并举的新鸿基想要把香港的项目复制到内地，但现实并不乐观。

截至2019年6月30日，新鸿基内地的第二大物业销售业务内地实现总收入为47.72亿，物业销售利润为23.02亿。将时间维度拉长来看，2018年物业销售内地总收入为61.95亿，物业销售利润为23.14亿，2017年物业销售内地总收入为83.04亿，综合业绩为19.5亿。比较得知，在近三年来，新鸿基的物业销售业务方面营收与利润均呈下降趋势。

作为典型的资金密集型行业，“以售养租”为主的商业地产模式需要较为充足现金流及可观盈利基础。随着未来内地商业地产投资力度的加大，内地的物业销售业务前景又出现下滑，如何实现租与售的均衡协调发展，或许是新鸿基面临的首要问题。

实际上，新鸿基复制香港的项目入内地并不是没有可能，起步早、慢节奏的港资房企拥有多年的商业项目开发经验，而其稳健的财务结构亦是另一大优势。未来，推进租售并举的同时，也将进一步优化其物业结构和收益结构的配置。

完

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