万科高喊“活下去”、“金九银十”成色不足、降价现象频现……在全国房地产市场普遍下行的预期中，佛山，又一次以超16万套的成绩斩获广东卖房第二位。在这份成绩单背后的楼市真相如何？2019年佛山楼市又将何去何从？日前，佛山经纬研究中心经理麦少莊接受了乐居的专访。

佛山经纬研究中心经理麦少莊

18年总体平稳 19年下半年政策或有松动

  在麦少莊看来，整个2018年的佛山楼市可拆分为两个阶段：前三个季度整体市场偏冷，市场观望情绪较浓，而到了三季度末期，受房企年末冲刺业绩目标的因素影响，开发商让步心态明显，部分产品开始出现从带装修改为毛坯，或者新品直接毛坯发售的情况。

  但纵观全年，无论是政策层面还是监管方面都比较紧张的情况下，整体实际交易还是偏冷的。“2019年上半年预计还会延续18年年末的市场走势，但全年总体还将维持着平稳的状态。”她说。

  去年12月以来，菏泽、杭州、广州等多个城市相继出台限价等楼市松动政策，佛山是否会跟进？麦少莊预测，为了提振市场，佛山不排除将在今年下半年推出一些边际的政策，但大幅度的宽松政策可能性不大。

土地供应多样化 开发商可灵活布局

  “2019年我们不妨把更多目光聚焦在土地供应结构和城市发展方面。”麦少莊指出，随着土地的日益稀缺，如何盘活过往的集体用地和旧改用地显得愈发重要，去年来政府也作出了关于供应端改革的众多部署，包含租赁市场、集体用地、三旧改造等，其实就是从供应结构上去改变货源的状态。

  近年来，已有很多品牌开发商陆陆续续开始部署集体用地和旧改用地，但从目前的佛山来看，现下仍比较欠缺该类型的优秀项目。针对这一现象，麦少莊建议有能力的开发商可以继续考虑深挖集体用地、三旧改造领域上面的项目。“佛山在集体用地还是三旧改造方面还是比较先行的一个试点城市，出于土地成本考虑，开发商在这个市场方面还是有机会的。”她补充道。

  除了旧改地块和集体用地外，土地价格较低的房源也将成为2019年开发商换取现金流的好武器，在现有的土地上直接开发，可根据自身企业发展去判断市场出货的时间。

  此外，麦少莊还就土地供应现状给购房者提出了相关建议。她表示，未来市场将由低地价房源、高价房源、集体用地项目和旧改用地项目主导，而其中低价房源十分有限，估计到2020年，对于购买能力较弱的购房者来说，单纯的商品房的购买机会会越来越少，而对于他们来说2019年还是一个比较好的置业时机。

  至于置业的类型，麦少莊在访谈中反复强调购房者应“量力而为”。除了一手房外，二手房源、租赁房源，以及集体用地试点的房源都可以考虑，甚至对于有迫切置业需求的购房者来说，市中心的步梯楼也是不错的选择。

  置业区域方面，麦少莊表示将继续看好中心城区。“毕竟从居住性来看，中心城区整体配套更完整，城市面貌更完好，且生活工作通行距离都在合理时间。”麦少莊认为，禅城的绿岛湖、南海的大沥和狮山以及佛山新城在19年会有更好的市场面。“绿岛湖供应量充足，大沥狮山近年来城建提升迅速，佛山新城虽说发展速度较慢，但胜于公共配套密度高和优越的路网通达性。”她说。

  最后，麦少莊还提醒诸位购房者，佛山一些外围的区域，如人口密度相对较低、城市建设速度缓慢、甚至商业配套落后的一些板块区域会存在一定的风险，置业投资的话需要慎重。

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