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中原余鸿:万亿后的佛山购买力强大 自住越早买越好

陈洁晶 佛山乐居 2021-07-01


回望2019,过去的一年楼市表现如何?市场发生了哪些变化?预见2020,未来楼市走势如何?哪些区域值得入手?乐居独家对话中原地产佛肇区域董事总经理余鸿


中原地产佛肇区域董事总经理余鸿


回望2019

广州客户逾20%  佛山成交量有望湾区第一


 “2019年金九银十不在,量价平稳波澜不惊。”余鸿这样评价2019年的楼市,他认为佛山在湾区里边还算比较抢眼,在全国同类型级别城市里面排名也靠前,一级市场的土拍排在广深之后,表现还是不错的;二级新房的销售在大湾区有机会排第一,成交量月均保持100多万平,成交单价略有上升去到13000元/平;二手楼有点遗憾,买卖要弱一点。


  据乐居统计,佛山新房成交连续六年突破1000万平,市场为何能有如此强大的购买力?余鸿分析道,“这跟广州老大哥在旁边是密不可分的,广州客户比16、17年要少一点,但也维持在20%-30%间;另外,大湾区纲要出炉、地铁多个线路同时开建,佛山加强与广深的关系,承接人口转移,过去10年佛山净流入人口近百万,其中2018年新增户籍人口就超过24万,这也是它强有力的购买力的一部分。”


近10年佛山常住人口概况


  “相比往年,2019年呈现几个明显特点,第一,下半年港人佛山、肇庆置业趋势明显,港人喜欢有地铁等轨道交通的楼盘,偏向选择熟悉的品牌,比如中海、万科、雅居乐、碧桂园等早期在香港做过推广的品牌;第二人才新政对市场有比较大的触动,佛山作为制造业大市有170万蓝领,高端人才的引进对佛山加强人才质量,提升技术都会有很大的帮助。第三,政府对三旧改造方向越来越明确了,城市更新和城市轨道交通的发展积极,城市的级别、发展空间越来越大。”余鸿透露。


预见2020

佛山GDP跨入万亿  楼市量价有所回升


  作为下一个十年的开始,2020年的佛山会发生哪些变化?余总预测道,“佛山GDP将跨越万亿,实现第一个万亿俱乐部,这是个里程碑,佛山的人均GDP也会很高;第二,人才引进,这是城市向外的好政策,会一直推行;第三,优二进三提升城市,佛山旧城改造或者新城开发也是很重要的方向,未来很多TOD综合体项目出来的,产业规划比较好的,能拉动经济、消费和就业。”


佛山近年GDP


  在余鸿看来,楼市成交量也有保障,局部价格有所回升,土拍市场与2019年持平的机会比较大,新房代理的量有机会增加一点点,二手代理反而可能是比较平稳一点点。


  对于明年调控是否会放松的提问,余鸿认为因城施策,调控不会再加码,但是有机会在不同的层面挤一点空间出来,应该给真正需要买房的人群安家、落户,佛山是制造业大市,要让制造业相关的人置业,他们才能安心工作创造价值。


  “板块的差异性不会太大,历史一直是顺德、南海的成交量比较稳健,占市场比较大份额,两个区域GDP也很高,禅城现在也比较受发展商的重视了,可能跟三龙湾的发展和城市中心的开发有很大关系,预计成交量要增加,价格也有机会跟南海持平。高明明年机场要开建,三水也有很多的产业的引进,吸引了很多大型开发商,销售量不会差。未来我还是挺看好三水高明这种比较有性价比优势的区域,城市空间比较大,比较宜居,能吸引更多的外地刚需落地生根。另外,价值或者价格升得比较快的应该是临广片区,价值点更向广州靠拢。”余鸿说。


投资方向

住宅自住越早买越好  投资商业需要时间运维


  “自住买房不用等,应该是越早越好,春节前后是个窗口期,现在很多发展商有较好的政策吸引年轻人买房,而投资的客户要选好地段,有机会选择轨道交通沿线,未来更有机会一点。”余鸿建议购房者。


  同时,余鸿认为商业的价值也开始体现了,“商业是城市的核心基础,但投资要看是在哪个板块某一类型的商业,要选择适合自己的,找地段、品牌、商业模式、经营能力等综合实力强的。目前商业价值点已经凸显出来了,价格不是很高,有些底商跟住宅一样价,五到十年前可是住宅的两三倍,就看你是不是有决心打造,商业是需要点时间维护的。”


中原地产佛肇区域董事总经理余鸿


  对开发商来讲,余鸿认为抱团取暖、合作开发也是个不错的选择,“有些房企有土地,但没有特别大的品牌,有些品牌开发商成本控制的很好,但可能在某一个阶段的土地储备不是很够,可以合作互相提升价值,抓住机遇。”


  同时,他强调开发商应该胆大心细,紧跟国家政策,积极应对市场,客户服务意识要增加,对合作伙伴也要保持更健康的关系。”


中原地产

强势介入商办和旧改  未来三大改变


对于2019年中原在佛山的表现,余鸿充满自信,“从15年开始,中原在代理行业市占率约15%,在佛山行业中保持一枝独秀,2019年销售额接近两百亿,每年人数的增加在行业公司也是比较领先的。19年大家都知道有压力,中原同时有七八十个项目在售,代理项目面积有所增加,人员也在增加,销售金额同比去年增加8%,但是利润率没有增加,可以看出工作强度在加大,还好中原在佛山五区都有较好的市场布局,北滘、伦教、佛山新城、三水新城、西江新城等核心区域市占率领先。”


  另外,中原除了传统的住宅代理,也强势介入商办物业和旧城改造,未来中原有三个方向的改变,第一,加大官网投入,是把中原代理的项目装入官网(湾盘通),打通客户和房企,同时把9+2城市的项目都放到里边,让客户在官网就可以找到他想要的房子,享受服务并成交。终极目标是覆盖湾区所有项目,目前中原在大湾区代理的新楼盘超过1000个,直营店地铺接近2000间;第二,加大客源投入,通过互联网技术把真客源管理起来;第三,重视房友圈平台,让中原的基金、物管、大资管、海外移民等服务用到内地城市,强化服务。


  “这是中原的三驾马车,当然基础还是做好的二级新楼盘,市占率的基础上打造边际效益,做一些顺应市场的动作,今年集团也给了我几千万的发展基金,在佛山可以跟很多甲方一起合作,做更好的服务。”余鸿补充道。


  值得一提的是,中原在肇庆2019年销售额近50亿,覆盖龙光、阳光城等客户,“在广佛局部地方限购松绑的情况下,客户往西部去的动力就会小了,但现在万达广场、香港城、华侨城等项目利好不断,未来肇庆还是有机会逐步攀升的,但需要花点时间,温和上涨也挺好的。”余鸿分析道。


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