大规模房地产收储即将开启！楼市要彻底变天了！
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大规模房地产收储即将开启！楼市要彻底变天了！20240802
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最近楼市有个事特别的重要，就是政策明确指出，要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模式。
随后几天，各地也纷纷行动，郑州取消商品住房销售价格指导，今年以来，其实已经有沈阳、兰州、郑州、宁德等城市取消了价格指导，另有阳江、珠海、芜湖等地优化限价政策。那么这些到底什么意思？
首先，所谓房地产收储，就是国家下场去买房子。以前房子是居民加杠杆买，比如2016年的涨价去库存，其实说白了就是老百姓加杠杆，把企业负债转移给购房人，但效果其实并不好，企业端负债没有下降，居民端负债猛涨。房企去了库存之后，并不收手，以某大，某园为首的这几个开发商，在三四线大量拿地，不仅没有化解风险，反而制造了更大的债务风险，而如今老百姓的杠杆率实在加不上去了，所以再想化债，房地产去库存，就必须得国家出手。
其次，钱从哪来，之前央行提供一笔3000亿的再贷款，利率只有1.75%，可以展期四次，预计带动银行5000亿资金，就是专款专用帮助楼市去库存的，但进展不是很快，到了5月份，只发了120亿左右。如今最高指示下达，估计后面央行的行动会明显提速，当然这3000亿也只是开胃菜，主要是先跑通一个商业模式。一旦跑明白了后面就快了。跟当年的棚改货币化的PSL专项债一样，一开始规模也不大，但后来搞了9000亿。这次规模很可能与当年类似。
第三，收购什么样存量住房，就是没卖掉新建商品房，所以你看到后面几个城市，都不在进行价格指导，说白了就是让他们尽可能的跌价，然后让楼市里的国家队进来抄底。价格可能会非常便宜。具体是5折还是6折，这个就得去看具体的协商了，估计也就是成本价，甚至比成本价更低。所以房地产收储，仅仅能够把一些开发商送上岸，至于想赚钱已经不可能了。甚至还要让他们把这几年赚到的利润都吐出来，光屁股离开这个行业。主动让房价下跌， 说到底就是不让开发商再抱有任何幻想。光屁股离开，总比最后断胳膊断腿要强的多。
第四，会不会收二手房？大概率不会，收新房最简单，直接找开发商谈就行，甚至地方政府都能直接做主，而且产品标准，改造成本和未来的运营成本更低。有可能后面会去收一些法拍房，阻断房价大幅下跌的漩涡，至少价格不用费心，比如二拍还流拍的，直接国家收过来。但这些房子分散在城市的各个角落，户型啥样的都有，未来运营是个麻烦事。至于大家手上的二手房，很难很难，得跟你一个一个的谈价，这个人力成本他就受不了。而且没有标准，装修啥的，到底怎么折算，这东西水分太大。不利于监管。
第五，收了房子干什么用？很明确作为保障房，也就是往外出租，这几千亿投下去之后，以后各个城市，最大的房东就是当地政府了，所以他会牢牢掌握未来城市租金的定价权。而要租房的年轻人，肯定首先选择向政府租房，因为便宜，有保证，可享受公共福利。对于现有城市房租也会形成明显的压制。这其实才是保障房的目的，便宜租给年轻人，从而释放年轻人的消费潜力。
第六，政府会干赔本买卖吗？不一定陪钱，因为利率很低，再贷款利率1.75%，银行加几个点，也就2%。现在城市租售比差不多就是2%，如果5-6折把房子买下来，那么租售比就接近4%。后期租房给大家再让0.5-1个点，他也是妥妥的赚钱的生意。所以房地产收储这个事，就是一个有赚钱效益，又能惠及民生的好项目，值得金融和财政大力投入。
第七，房价会怎么样，只要政府大规模收储，对于稳定二手房价格也会起到比较明显的作用，虽然对于新房的收购价格比较低，但这属于特事特办，也是非市场化行为，就跟股市上的大宗交易一样，他对市场交易价格影响较小。反而新房供给大幅减少之后，对楼市价格有一个托底作用，会打破多头相互踩踏的下跌螺旋。有望让房地产价格止跌企稳。但是想反弹，就很难了。毕竟租房供给多了，房租会继续下跌。房地产的内在价值也会逐渐减少。
所以，房地产收储这个事，可以说是后房地产时代的标志性事件之一，未来地方政府的重要收入来源，就是房产税，消费税和房屋租金，这将大大改变地方政府的行为。
有人也有这样的疑问，房产税，消费税和房屋租金能抵消土地出让金的损失吗？这个我们可以在今天的齐观晨会当中，跟大家好好的算算账。同时也再给大家几个关于买房和卖房的忠告。变天了，我们的认知和行为也要尽快调整。下载知识星球app，加齐俊杰的粉丝群。这里讲的并不是判断，而是策略和应对之道。
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