大顺乡新兴村：创新盘活闲置宅基地农房穷山村变身“明星村”

涪陵网宅基地管理与利用

2024-09-15

涪陵区大顺乡新兴村，自然风光优美，生态资源丰富，森林覆盖率高达68%；文化底蕴深厚，旅游资源富集，坐拥李蔚如故里、周煌墓、天宝大寨以及天宝寺等名胜古迹。

俯瞰美丽新兴村

然而，守着“绿水青山”，老百姓却过着贫困日子。2014年该村贫困发生率高达14.14%，常住居民年均可支配收入仅5250元，全村1800多人，仅有不足1/3的老人、妇女和儿童留守；村集体经济毫无经营收益，外债累计高达20余万元，大量宅基地闲置、大片耕地撂荒。

为挖穷根、摘穷帽，2016年以来，大顺乡以脱贫攻坚为抓手，成立城乡融合发展党支部，搭建非公企业党支部和新兴村党支部联建互促桥梁，引领农村“三变”改革探索，形成了闲置宅基地盘活利用的“3+3+3”模式，实现了集体增收与农民致富“双推进”、基础建设与乡村风貌“双提升”，新兴村也由一个穷山村变成了远近闻名的脱贫致富村、乡村振兴明星村。

“三股”协同 打通城乡要素双向流动渠道

2017年，新兴村共有宅基地27.2万平方米，其中闲置宅基地10.88万平方米，闲置率为40%；土地4995亩，其中撂荒土地2997亩，撂荒率为60%。通过闲置宅基地、土地的收储和招租，搭建社会资本进入平台，新兴村破解了社会资本进入农村的住房和土地难题。

架桥梁，打破城乡要素流动障碍。为唤醒沉睡的资源，新兴村依托城乡融合发展党支部，坚持党建引领发展，建立以村集体为载体、农民为主体的村级集体经济运管组织——村集体资产管理委员会（简称资管会），推动村内资源与村外企业之间优势互补、资源要素优化配置。

搭平台，实现资源要素优化配置。资管会按照市场化运作原则，对村集体所有的土地、森林、荒地、水域等自然资源，村民小组委托代管的组级集体资源，以及农户闲置资产进行收储、回购，建立闲置资源资产“预收储”台账，为编制乡村产业发展规划和引入企业资本实施项目开发搭建平台。

建制度，三项股权实现利益联结。在资管会统筹下，确定农户以资源资产入股，企业以资金技术入股，村集体以管理服务职能入股，并按群众利益最大化原则明确农户资产股、企业资金技术股、村集体管理股的股权占比和分配原则，奠定“三变”改革产权清晰、权责分明，有统有分、统分结合，协同一体、管理科学的制度基础，实现农村资产和企业资本双向流通。

通过收储23户共6080平方米宅基地，代管800余亩土地，新兴村实现对外租赁收入245.22万元，服务性收入3万余元，联营收入10万余元，村级集体经济规模快速壮大，不仅还清了负债还盈余70余万元，一举破解农村集体经济“空壳化”问题，实现了集体资产、资源保值增值，村集体组织凝聚力、战斗力、影响力显著增强。

“三管”齐下打造宅基地套餐化开发模式

在引进项目中，新兴村坚持以闲置宅基地为抓手、以共享农庄为载体，做到与脱贫攻坚、乡村旅游发展、农村人居环境整治和乡村振兴等相结合，因地制宜探索出一条融特色民宿经济、生态经济和共享经济于一体的闲置宅基地盘活利用之路。

新兴村共享农庄

在城乡融合发展党支部的支持下，企业通过资管会平台投入资金，以宅基地为核心要素，通过租赁、自营、共建方式“三管”齐下，盘活闲置资源资产，打造“宅基地+承包地”“宅基地+鱼塘”“宅基地+果园”等灵活多样的“宅基地+”套餐化开发模式。

租赁开发典型模式：“宅基地+承包地+鱼塘”。村内“半亩塘”农业开发有限公司采取“宅基地+承包地+鱼塘”模式，在新兴村3组租用农户闲置宅基地4处合计2870平方米，附带流转周边耕地近300亩（按每宗宅基地配套流转60～80亩耕地的标准），鱼塘37亩，打造乡村民宿经营点。

共建开发典型模式：“宅基地+承包地+果园”。重庆市花土堡农业有限责任公司与村集体联合打造“共享农庄”示范区，采取“宅基地+承包地+果园”模式，在新兴村1组租用农户闲置宅基地5处合计3210平方米，流转周边耕地近370亩，果园80亩，发展生态、绿色、有机农业。

自营开发典型模式：资管会采取“资管会+种植大户+龙头企业”模式，以自有闲置宅基地和承包地资源入股，由经营大户负责种植管理，打造国家级脱贫攻坚与乡村振兴衔接的中药材产业康养示范园区，采取“保底分红+盈利分红”方式由太极集团托底回收，并补贴种苗和提供技术指导，目前已规模化种植黄精、石斛、三七、仙茅、灵芝等高端中药材1200亩，太极中药材苗木育种基地200亩，开辟出一条山区生态经济绿色发展之路。

截至2019年，全村已入驻企业9家，投资1200万元，盘活闲置宅基地6080平方米，消除危房21户，规范化整治农村院落7处、建设民俗点3个，带动3000余亩农户土地入股发展有机食品等特色产业，形成了特色民宿、共享农庄、有机农业等新兴业态。

“三方”共赢构建收益分配和利益联结体

遵循城乡融合发展的共建共享理念，新兴村通过招商引入城市和外来资本，开发特色产业发展项目，实现集体与个人利益共享、农村与城市合作共赢。

村民采收中药材

兼顾各方，明确收益分配机制。首先，在城乡融合发展党支部的指导下，确立“村集体+城市资本+村民（+X）”的“三方”收益分配机制，具体按村集体占10%、城市资本占49%、村民（+X）占41%，构建村集体管理服务、企业发展产业项目、村民占股分红的收益分配新机制，其中“X”是指村民根据实际，选择以闲置宅基地置换或土地入股等具体方式参与合作，获取收益。其次，采取村民代表审议、党员评议、村资管会成员决议的“三议”决策机制，议定村集体10%的股份收益二次分配方案。其中，村集体分红的40%，主要用于村基础设施建设、人居环境整治、村民福利、贫困对象慰问等公益性支出；村集体分红的35%，用于村民小组集体分红，并按各村民小组集体资产资源的额度比例进行分配；村集体分红的10%，用于项目所涉农户二次分红；村集体分红的5%，用于村辖区扶持对象；村集体分红的10%，用于资管会日常工作、服务和公益性支出经费。

村企双赢，夯实利益联结体。其一，建立“资管会+企业+宅基地置换”利益联结体。依据农户提交的自愿退出宅基地书面申请，将农户房屋产权过户到集体，委托给资管会，纳入闲置资源资产“预收储”台账。由村资管会与农户签订补偿协议，对宅基地按照统一测算、商议补偿标准（一般按复垦价格14.38万元/亩计），进行分类收储补偿。然后，由企业租赁开发，实行统一经营，并根据收益分配方案给予农户二次分红。其二，建立“资管会+企业+农户土地入股”利益联结体。依据农户提交的自愿流转土地书面申请，村资管会对农户土地经营权进行代管，按照每亩1股标准（保底价600元/亩），对土地进行丈量清算、量化确权后与农户签订股权托管经营协议，村集体统一对外招租，在不改变土地集体所有性质、不改变土地用途、不损害农民利益的前提下由企业租赁土地，形成农户专注生产、村资管会专心服务、企业专做市场开发的三方经济共享体。

分享红利，带动农民脱贫增收。2018年以来，有108户农户423人的闲置宅基地资源和土地资源得以整合、盘活利用，其中贫困户17户39人。农户获得直接收益167万元，二次分红29万元，劳务报酬160万元。2019年，新兴村人均可支配收入达到17000元，是2014年的3.24倍。尤其是参与“宅基地+”套餐运营的农户，人均可支配收入达到18200元，其中财产性收入和工资性收入（仅包含项目劳务报酬）分别为6200元和12000元，占总收入的34%和66%。

文/罗小军记者魏东

图/胡农伟

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